Saggio di capitalizzazione - Estimo : Valutazione e stime per lo sviluppo del territorio e del mercato immobiliare

Analisi finanziaria del saggio di capitalizzazione

Il tema indicato riguarda una ricerca che si è posto come obiettivo lo sviluppo di un nuovo procedimento di stima del saggio di capitalizzazione derivato dal modello di Ellwood. Il procedimento mira a razionalizzare, mediante il ricorso alla struttura dell'analisi finanziaria, le correzioni o gli adeguamenti del saggio di riferimento, che altrimenti sono affidati - nel classico modello di tipo analogico - al buon intuito pratico dell'estimatore. Nel confronto con il modello di Ellwood il procedimento proposto, allo scopo di rendere più certa la stima e facile il calcolo del saggio, riduce il numero di variabili di input. Il modello, derivato nella struttura dal modello di Ellwood e da successivi sviluppi dello stesso, si fonda su una serie di ipotesi che scaturiscono dalla interpretazione teoretica del significato stesso di saggio di capitalizzazione. Alcune variabili sono state eliminate mediante la semplificazione di alcune ipotesi di base o secondarie, mentre per altre (la durata dell’investimento) è stata definita una procedura di calcolo automatico che le ha così trasformate da variabili esogene ad endogene. Nello sviluppo del modello l’incertezza sul risultato finale della stima rimane unicamente nella determinazione di un unico parametro: il saggio di rivalutazione o svalutazione del capitale immobiliare riferito al periodo di immobilizzazione.
I risultati sono raccolti in:
MANGANELLI B., MORANO P. (2005). Sull’analisi finanziaria di Ellwood, un modello che razionalizza la stima del saggio di capitalizzazione. AESTIMUM. vol. 46, pp. 1-21 ISSN: 1592-6117 (Linea di ricerca e).

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Software per la quantificazione

del saggio di capitalizzazione

(riservato agli abbonati e ai demo)

In assenza di prezzi di compravendita di beni analoghi, la stima del valore di mercato di un immobile urbano può avvenire mediante capitalizzazione dei redditi (income approach). In tale occorrenza, la scelta del saggio di capitalizzazione più appropriato è generalmente effettuata con procedimento analogico. Quest’ultimo ha di solito come dato di ragguaglio un saggio di rendimento assunto da investimenti analoghi a quello in oggetto. L’analogia riguarda specificamente il rischio e la durata dell’investimento. Il saggio così definito va poi corretto, in aumento o in diminuzione, per tener conto sia della differente rischiosità tra gli investimenti considerati sia della diversa funzione svolta dal saggio di rendimento e dal saggio di capitalizzazione.

La bibliografia disciplinare annovera molteplici procedure utili alla stima del saggio di capitalizzazione per via indiretta. Da una di esse nasce e si sviluppa il software qui proposto da Benedetto Manganelli, professore associato di estimo presso la Facoltà di Ingegneria dell’Università degli Studi della Basilicata, e Francesco Tajani, ricercatore presso la Facoltà di Ingegneria dell’Università degli Studi di Salerno.

Gli autori implementano una procedura di valutazione del saggio che elimina l’incertezza insita nell’approccio indiretto, trasformandola in rischio. L’obiettivo è perseguito combinando le logiche di base del modello finanziario di Ellwood e dell’Analisi delle Opzioni Reali (ROA). Specificamente, lo schema di investimento immobiliare del modello di Ellwood, dato dalla sequenza dei ricavi e dei costi finanziari attinenti al periodo di disponibilità dell’immobile, è combinato con l’analisi di rischio della ROA. Questa, come noto, consente di tracciare il trend evolutivo del valore dell’investimento e di individuare l’anno nel quale risulta conveniente recuperare il capitale iniziale (ossia rivendere il bene).

La verifica dell’affidabilità del modello (implementato tramite il software esclusivamente sui capoluoghi di provincia italiani) è avvenuta con l’applicazione dello stesso ad oltre cinquecento casi studio relativi al territorio nazionale.

I prodromi teorici dell’algoritmo sotteso all’applicazione del software sono divulgati nel lavoro «La valutazione del rischio nell’analisi finanziaria di Ellwood per la stima indiretta di immobili urbani» (Aestimum 55, Dicembre 2009, pagg. 19-41), elaborato dagli autori in collaborazione con Pierluigi Morano.

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