Opzioni reali - Estimo : Valutazione e stime per lo sviluppo del territorio e del mercato immobiliare

Applicazioni delle opzioni reali alla valutazione di investimenti pubblici

Lo studio del tema permette, in taluni casi, di definire un percorso semplice e razionale dell’Analisi delle Opzioni Reali applicato ad un caso mutuato dal settore dei beni culturali. Specificamente, il modello costruito viene applicato all’analisi economica degli eventi finanziati dal POR Campania 2000–2006, svolti nella Certosa di S. Lorenzo in Padula (SA), complesso storico–architettonico dichiarato dall’UNESCO Patrimonio dell’Umanità. In generale il modello può essere impiegato nella valutazione di insiemi di interventi caratterizzati da rapporti di complementarietà, dei quali ciascuno è formato da un investimento principale, immediatamente finanziabile, e da uno o più interventi satellite, che rappresentano le opzioni di progetto, esercitabili in funzione dei possibili cambiamenti delle ipotesi di scenario formulate sull’evoluzione del progetto principale. Il modello stesso, quale utile supporto per la selezione dei progetti beneficiari di risorse pubbliche, può consentire di indirizzare la progettazione verso iniziative complesse di carattere strategico e può concorrere a limitare la frammentazione di spesa che condiziona l’efficacia di numerose campagne di finanziamento pubblico, migliorando così le indicazioni valutative ottenibili dall’Analisi Costi Benefici tradizionale. Può ancora favorire l’individuazione di sinergie tra progetti e facilitare il monitoraggio dei singoli interventi, tramite il ricorso a pannel di controllo con input semplificato, che ottimizzano la strategia di investimento.

Con il tema richiamato vengono studiate le Opzioni Reali (ROA, dall’acronimo della denominazione anglosassone Real Options Analysis). Tale tecnica consente di monetizzare il valore delle potenzialità che un progetto di investimento è capace di esplicare a seguito della sua realizzazione. Il ricorso alle opzioni reali è coerente con condizioni operative di elevata incertezza, nelle quali l’analisi costi-benefici tradizionale risulta meno efficiente. In tali contesti diventa prioritario per l’investitore avere la possibilità di governare il progetto nell’arco della sua intera vita economica, in modo da tarare i caratteri dell’iniziativa sulle mutate condizioni di scenario. Nello specifico, la tecnica illustrata viene modellata per il suo utilizzo nel campo della valorizzazione di beni culturali, riducendo la conflittualità tra progetti concorrenti e ottimizzando le sinergie derivabili da elementi di complementarietà presenti nelle varie iniziative di sviluppo del settore.
Alcuni risultati sono raccolti in:
NESTICO’ A., MORANO P., Un’applicazione della programmazione lineare discreta alla definizione dei programmi di investimento, Aestimum n. 50, University Press, Firenze.