Mercato immobiliare e locazioni - Estimo : Valutazione e stime per lo sviluppo del territorio e del mercato immobiliare

La stima in segmenti straordinari del mercato immobiliare

La ricerca indaga ed analizza le forme di trasferimento della proprietà di beni immobili con valenza storico-architettonica e i procedimenti di stima del valore di mercato adottati da soggetti pubblici e privati. Con particolare riferimento ai castelli, verifica, attraverso lo studio dei bilanci degli enti proprietari dei manieri, la redditività finanziaria degli investimenti operati nel settore specifico del recupero e della gestione di questi immobili. Sulla scorta dei risultati ottenuti, la ricerca ha poi sviluppato un altro interessante filone che ha permesso la costruzione di un modello che definisce un probabile equilibrio nel mercato di monopolio bilaterale. Ciò, a partire da precise ipotesi sviluppate in relazione alle caratteristiche dell’offerta e della domanda in questo segmento particolare del mercato immobiliare. Su tali ipotesi, diversamente specificate in funzione degli attori sociali pubblici e privati coinvolti, è sviluppata l’elaborazione della procedura che giunge a stimare un valore di compravendita probabile nel tipo di mercato ipotizzato. Primo passo del modello è la determinazione del limite massimo dell’intervallo (importo massimo che la domanda è disposta a versare) all’interno del quale il prezzo verrà a formarsi. Il limite minimo dello stesso intervallo (importo minimo che l’offerta è disposta ad accettare) e il prezzo di equilibrio costituiscono le incognite di un sistema di due equazioni. La scrittura delle quali deriva da due tipi di approcci, uno analitico e l’altro grafico, allo stesso problema: la condizione di pareggio delle utilità ponderate dei due soggetti coinvolti (domanda e offerta).

Lo studio del mercato immobiliare in ambiti urbani omogenei

L’approccio ha carattere essenzialmente metodologico. Con esso è infatti definita una procedura di stima del valore di trasformazione, applicato quale procedimento per la determinazione del valore di mercato delle aree edificabili ricadenti in zone “di completamento” e in zone dette “edificate di integrazione”. Si tratta di zone omogenee a prevalente destinazione residenziale, già edificate o parzialmente libere, nelle quali possono essere ammessi ampliamenti, sopraelevazioni e nuove edificazioni, anche previa demolizione dei volumi esistenti. L’esigua disponibilità di aree libere e quindi del relativo mercato in tali zone, di norma comporta la mancanza di dati elementari per la stima diretta, per cui diventa insostituibile il ricorso alla stima indiretta a mezzo del valore di trasformazione. Il procedimento proposto utilizza una serie di ipotesi che concernono: lo sfruttamento ordinario del lotto, la differenziazione nell’uso e nella destinazione dei volumi e delle superfici edificandi, la disponibilità dei dati di mercato per la stima del prodotto edilizio realizzabile, la distribuzione temporale dei ricavi e dei costi della trasformazione, la stima delle singole voci che compongono la categoria dei costi. Ipotesi che traducono il processo di trasformazione nei termini di un’attività d’impresa condotta da un imprenditore con capacità ed attitudini ordinarie, in relazione al mercato nel quale opera. Tutti gli elementi dell’equazione che esprime il valore di trasformazione sono definiti con riferimento ad un lotto ipotetico, ovvero non determinato nella forma, nella dimensione e nella consistenza, appartenente alla zona omogenea sulla quale è portata la stima del dato medio.
I passi essenziali del procedimento possono indicarsi come segue. Sulla base di indici edilizi e urbanistici desunti dalle norme e dalle consuetudini della produzione edilizia in atto nella zona omogenea interessata, viene sviluppato – e definito per mq di superficie del lotto – il computo delle superfici del prodotto edilizio ordinariamente ottenibile, distinte per tipologia (superficie coperta, scoperta, condominiale, ecc.) e per destinazione (commerciale, residenziale, ecc.).
Sulla scorta dei parametri quantitativi così definiti, sono stimati i valori delle superfici da edificare, distinte in funzione delle rispettive destinazioni. Analogamente sono stimati i costi unitari e sono calcolate le voci di spesa complementari alla attività di trasformazione.
Le regole, i criteri, le ipotesi e le semplificazioni, unitamente alle fasi e alle implementazioni analitiche, conferiscono al procedimento uno sviluppo sistematico e tecnicamente ripetibile.
Il procedimento può essere impiegato dall’Ente Pubblico nella gestione del territorio, attraverso la costruzione di una mappa di valori delle aree edificabili per zone omogenee, utilizzabile per l’applicazione e la riscossione di tributi, come pure per scelte di pianificazione urbana e per interventi di espropriazione.
I risultati del lavoro sono raccolti in:
Morano N., Manganelli B. 2006, Il valore di trasformazione nella stima delle aree edificabili per zone omogenee, In “Estimo e Valutazione – Metodologie e casi di studio” SIEV (a cura di Stelin G. e Curto R.).

Gli effetti del polo universitario salernitano sul mercato immobiliare locale

La ricerca avviata nel 2004 ha sviluppato lo studio del mercato immobiliare nell’area di insediamento del Polo universitario salernitano. Obiettivo principale è stata la valutazione degli effetti generati dall’insediamento accademico sui livelli delle compravendite e delle locazioni nell’area di studio. L'indagine ha comportato analisi ed elaborazioni di un’ingente massa di dati relativi ad un territorio esteso circa 13.500 ettari e ad un arco temporale che va dai primi anni ’70 all’attualità
Le chiavi di lettura dei risultati ottenuti nei due anni di ricerca sono almeno due.
La prima riguarda l’inquadramento dello studio nell’alveo delle indagini conoscitive, utili alle azioni pianificatorie. L'altra si riferisce alle metodologie impiegate nella ricerca per la rappresentazione delle dinamiche immobiliari su scala territoriale e non urbana, alle tecniche di sintesi dei dati, alla zonizzazione e segmentazione del mercato, alla definizione dei prezzi marginali, attuata con un modello matematico di originale costruzione. A queste elaborazioni si è infine aggiunta l’implementazione di un algoritmo di intelligenza artificiale basato sugli automi cellulari, volto ad integrare l’analisi storica con la previsione di scenario in funzione di mutamenti esogeni al sistema di studio.
Lavori pubblicati attinenti ai risultati di questa ricerca:
MORANO N., DE MARE G., Il rendimento degli immobili in affitto agli studenti fuori sede, in Sistemi Economici Locali e Mercati Immobiliari, a cura di E. Mollica, Gangemi Editore, Roma, ISBN 88-492-1297-6.
DE MARE G., Il territorio di studio nell’analisi del mercato immobiliare, in Sistemi Economici Locali e Mercati Immobiliari, a cura di E. Mollica, Gangemi Editore, Roma, ISBN 88-492-1297-6.
MANGANELLI B., Gli effetti del polo universitario sui valori degli immobili, in Sistemi Economici Locali e Mercati Immobiliari, a cura di E. Mollica, Gangemi Editore, Roma, ISBN 88-492-1297-6.
NESTICO’ A., Applicazione dell’intelligenza artificiale alla costruzione di mappe di isovalori immobiliari, in Sistemi Economici Locali e Mercati Immobiliari, a cura di E. Mollica, Gangemi Editore, Roma, ISBN 88-492-1297-6.

I principi generali dell’estimo e le varianti connesse a stime di beni connotati da caratteri extraordinari

La ricerca si è concentrata sulla comparazione tra il mercato immobiliare residenziale e quello degli immobili a funzione produttiva. Il primo rappresenta il caso reale più vicino al modello teorico di concorrenza perfetta, mentre il mercato relativo a fabbricati della seconda specie è assimilabile al monopolio bilaterale. Attraverso l’analisi degli aspetti caratterizzanti, la identificazione di similitudini e di discrepanze tra i due segmenti immobiliari è stato possibile verificare il grado di applicabilità ad essi dei paradigmi fondativi della disciplina estimativa. A partire da questo esame e con particolare interesse per il mercato di edifici destinati alla funzione alberghiera, è stata avviata la definizione di un modello che consenta di razionalizzare e oggettivare la stima del valore per immobili della categoria. E’ stato così ipotizzato un algoritmo risolutivo e, contestualmente, approntato il censimento di informazioni strumentali alla costituzione della casistica su cui implementare il modello. Nello specifico, lo studio è stato circoscritto all’ambito del litorale ionico compreso in territorio lucano.
I dati raccolti presso strutture produttive e presso Enti e Organismi del settore turistico in oggetto, sono stati classificati nella seconda fase della ricerca e utilizzati per sondare l’affidabilità della procedura proposta.

La stima di immobili extra-ordinari

Tale argomento riguarda la classificazione degli immobili rispetto alla segmentazione del mercato di appartenenza ed in particolare nei confronti dell’applicabilità della teoria dell’ordinarietà. Individuate così le categorie per le quali risulta più ostica l’applicazione tout court dei principi fondativi della disciplina, attraverso lo studio di casi paradigmatici, sono state ricercate procedure innovative di analisi del valore. Queste consentono di razionalizzare taluni passaggi del giudizio di stima specificamente affetti da rischi di soggettivazione (scelta del saggio di capitalizzazione, stima del valore e della durata dell’avviamento aziendale, ecc.) incrementando la dimostrabilità e quindi la trasparenza dell’approccio dottrinale.

Problematiche e prospettive di stima e valorizzazione di beni culturali

L’argomento comporta la ricostruzione critica dello sviluppo storico avuto dalla disciplina valutativa in materia di tutela e valorizzazione dei beni collettivi. Passata negli ultimi settanta anni dall’approccio deterministico neoclassico ai principi della sostenibilità complessa, raramente tale disciplina ha trovato nella legislazione vigente un riferimento puntuale alle necessità euristiche. In questa ottica, lo studio – svolto nell’ambito della ricerca su “Le stime in segmenti straordinari del mercato immobiliare” finanziata con fondi 60% 2004 – specificamente approfondisce il tema della stima del valore dei beni culturali ed in particolare degli immobili di pregio storico-architettonico, integrato dall’analisi di casi concreti di alienazione di detti immobili.

Il mercato immobiliare e della locazione di alloggi per extracomunitari

Agli immigrati che intendono regolarizzare la propria posizione, per il rilascio della carta di soggiorno, la legislazione in vigore (legge Bossi-Fini n. 189 del 2002) impone di disporre di un alloggio che in base alla certificazione comunale rispetti gli standard abitativi previsti dalla disciplina regionale sugli alloggi ERP. Così, in molte realtà ove è già rilevante la scarsità di alloggi e i livelli dei canoni di locazione sono elevati, le tensioni connesse con il problema abitativo si amplificano. Nello specifico, il requisito sulla domiciliazione che la legge richiede agli immigrati, li espone a disparità nella definizione delle condizioni contrattuali, del livello del canone, dell’ammontare della cauzione, rispetto al trattamento normalmente ottenuto dagli inquilini italiani.
Con la presente ricerca sono stati esaminati questi aspetti attraverso lo studio del mercato delle locazioni che, per rapporti di collaborazione con l’Associazione dei piccoli proprietari immobiliari (Asppi) di Bologna , è stato svolto nel Comune del capoluogo emiliano.
L’analisi è passata per la preliminare ricognizione degli impatti generati dai flussi migratori sul mercato immobiliare nazionale e l’esame della situazione immigrativa nel Comune di studio. Sono stati considerati la consistenza della componente immigrati rispetto alla popolazione della città, gli effetti da questa generati sul sistema urbano e le iniziative istituzionali per rispondere alle esigenze residenziali dei nuovi abitanti. Grazie poi ad una dataset di 1.211 schede informative e contratti di locazione, risalenti al biennio 2002-2004, raccolti presso Organizzazioni non governative (Ong) e presso la stessa Asppi, sono state indagate le caratteristiche della domanda espressa dagli stranieri in merito alle abitazioni in locazione e la risposta generata dal mercato locale.
In particolare, con le 139 schede censite presso le Ong, è stato delineato il profilo del richiedente utilizzando parametri sociali (età, sesso, provenienza, composizione del nucleo familiare), economici (reddito personale e della famiglia, canone di locazione pagato e disponibilità futura a pagare), immobiliari (caratteristiche dell’appartamento richiesto). E sui 1.072 contratti di locazione censiti presso l’Asppi di Bologna (Un vivo ringraziamento per la collaborazione all’Avv. E. Rizzo, al Dott. D. Pierinelli, al Dott. P. Braga, dirigenti nazionali dell’Asppi, all’epoca della raccolta dei dati rispettivamente Presidente, Coordinatore e Responsabile Ufficio Stampa), sono state quindi osservate le reazioni del mercato nei confronti degli interlocutori stranieri, le differenze di trattamento da parte dei locatori tra inquilini italiani ed inquilini immigrati, le variabili che influenzano il livello del canone, il segmento di mercato ambìto dagli immigrati e quello interessato dalla domanda degli italiani.
Le analisi sono state inoltre differenziate per zone omogenee del comune emiliano.
Le elaborazioni numeriche sono state svolte ricorrendo ad applicazioni statistico-estimative basate sull’analisi di regressione multivariata. E’ stato, infatti, costruito un modello matematico della funzione canone di locazione implementandolo unicamente su contratti di locazione stipulati con inquilini italiani. Il modello è stato poi testato su un campione di contratti sottoscritti da inquilini immigrati, ricavando dalla misura e dal segno dei residui le indicazioni occorrenti per la lettura e l’interpretazione del fenomeno indagato.
I risultati del lavoro sono raccolti in:
De Mare G., Morano N. 2006, Note sul mercato immobiliare e della locazione di alloggi agli extracomunitari, In “Estimo e Valutazione – Metodologie e casi di studio” SIEV (a cura di Stelin G. e Curto R.).

Gli effetti dei flussi immigratori sul mercato immobiliare

Il tema è utile a verificare la risposta del mercato delle locazioni alle sollecitazione indotte dalla presenza consistente di immigrati in ambito urbano. A tal fine sono stati visionati circa 300 contratti di affitto stipulati con il patrocinio dell’ASPPI (Associazione sindacale piccoli proprietari immobiliari) nel corso degli anni precedenti in Bologna. Attraverso la collaborazione di associazioni assistenzialistiche, sono state poi raccolte numerose informazioni sulle caratteristiche della domanda abitativa espressa dagli immigrati. Con l’analisi incrociata dei dati censiti è stato costruito un quadro per la valutazione dei meccanismi di trasparenza e di tolleranza interrazziale nel settore delle locazioni a fini residenziali. I risultati sono raccolti in:
DE MARE G., FASOLINO I., Quali risposte al disagio abitativo, Pietra su Pietra, bimestrale ASPPI, n. 52 Aprile 2005.

Il regime delle locazioni e le stime immobiliari

Lo studio è correlato con alcune problematiche di rilievo estimativo sorte nel corso dello svolgimento di una precedente ricerca di interesse nazionale sul tema della revisione delle tariffe di estimo urbano. In particolare l’attenzione è rivolta al canone d’affitto come parametro estimativo nel procedimento indiretto di stima. L’applicazione della stima per capitalizzazione presuppone la presenza di condizioni che consentono di definire, per l’immobile oggetto della valutazione, un canone ordinario. Di tali condizioni va accertata l’esistenza nel quadro della vigente normativa e della conseguente tipologia di contratti e canoni di locazione presenti sul mercato. I risultati attesi dalle ricerche nel campo sono: la conoscenza delle forme di contratto di locazione, natura e caratteristiche dei corrispondenti canoni; la valutazione delle possibilità di utilizzazione dei canoni – o soltanto di alcuni tipi – per le stime immobiliari e per la determinazione dei redditi imponibili dei fabbricati urbani.

Struttura e normativa dei catasti terreni e fabbricati

Il lavoro svolto sul tema è dedicato allo studio delle metodologie valutative del catasto italiano ed alle questioni procedurali della fase di conservazione. In particolare è stata affrontata la questione estimativa che coinvolge la struttura e la normativa del catasto urbano: “la congruenza delle categorie catastali ai caratteri effettivi delle unità immobiliari”. Il lavoro trae spunto da una particolare casistica che, ancora oggi è materia di un diffuso contenzioso giudiziario, nonostante la recente normativa ne abbia eliminato i presupposti. Matrice del contenzioso è il regime vincolistico dell’equo canone per le locazioni ad uso abitativo degli immobili, istituito con Legge 392/78 e definitivamente abrogato con il comma 4 dell’art. 14 della legge 431 del 1998. Nonostante questa legge però, quel regime continua ad essere applicato in tutti i casi – e non sono pochi – in cui il contratto stipulato prima dell’entrata in vigore del cennato art.14, per la mancata comunicazione di disdetta sei mesi prima della scadenza, si sia tacitamente rinnovato. In questi casi infatti trova applicazione il comma 6 dell’art. 2 della Legge 431/98, sì che a tutt’oggi esiste un gran numero di vecchi contratti di equo canone "soggetti a proroga", scaduti il 31/12/99 ma rinnovatisi per mancata tempestiva disdetta. Su questa circostanza, da parte degli inquilini titolari dei contratti, si incardina la richiesta al giudice ordinario di una variazione “in ribasso” della categoria catastale degli immobili da loro occupati, al fine di perseguire una riduzione del canone e/o il rimborso della differenza rispetto ai canoni già versati.
I risultati sono raccolti in:
MANGANELLI B., MORANO N. (2005). Sulla congruenza delle categorie catastali ai caratteri effettivi delle unità immobiliari urbane,. RIVISTA DELL'AGENZIA DEL TERRITORIO. vol. 3 ISSN: 1593-2192