Analisi reticolare delle decisioni - Estimo : Valutazione e stime per lo sviluppo del territorio e del mercato immobiliare

L’analisi reticolare delle decisioni per il trattamento del rischio

Con l’argomento vengono trattati i problemi relativi alle condizioni di rischio nella valutazione economica e finanziaria di progetti d’investimento complessi. La rischiosità di un progetto d’investimento è in modo indubitabile uno degli elementi che con maggiore forza ne condiziona la concreta realizzazione. L’operatore economico decide se destinare capitali ad una nuova attività di produzione a seconda che il mercato di riferimento sia più o meno conosciuto, in rapporto alle caratteristiche della domanda e dell’offerta, in dipendenza della stabilità del clima politico-economico generale, parametri tutti – insieme ad altri – da cui dipende il grado di rischio dell’intervento. Si comprendono quindi le molteplici classificazioni dei progetti proprio in ragione dell’alea connessa a ciascuno di quei parametri e, nel contempo, gli approfondimenti di natura teorica che autori italiani e stranieri dedicano al problema. Eppure, a fronte dell’assoluta centralità del tema nelle questioni concernenti l’allocazione delle risorse sia pubbliche che private, non sempre nella pratica delle valutazioni economiche e finanziarie l’analisi del rischio è considerata con la dovuta attenzione. Grandemente carenti risultano infatti le iniziative progettuali presentate ad Enti e a Istituzioni pubbliche per il finanziamento. Frequente è poi l’introduzione di un “fattore di rischio” solo nella stima del saggio al quale scontare gli importi monetari che sono riferiti ad istanti temporali diversi. L’analisi reticolare delle decisioni (Decision Tree Analysis) risponde alle esigenze delineate. La logica del procedimento richiede che l’iniziativa progettuale possa essere strutturata in un diagramma di flusso – detto albero delle decisioni (decision tree) – in grado di isolare e di temporizzare i momenti decisionali. Da ciascun punto di svolta si dipartono i “rami”, rappresentativi delle soluzioni che in quel dato istante si configurano in ragione delle diverse ipotesi di scenario. Ad ogni ramo è associato il valore corrispondente a precisi attributi probabilistici.
Si comprende l’efficacia di una siffatta articolazione del problema valutativo, che per investimenti complessi è capace di dare soluzione ad entrambe le questioni manifestatesi come sostanziali, tanto a quella di ripercorrere nel periodo di analisi l’intero flusso delle possibili decisioni, quanto all’altra, non meno rilevante, di far confluire nella stima le componenti della rischiosità.
Nella ricerca in svolgimento, a valle degli approfondimenti di natura teorica, estesi al più vasto contesto del risk management, l’analisi reticolare delle decisioni è applicata ad un caso reale.