Abusivismo edilizio - Estimo : Valutazione e stime per lo sviluppo del territorio e del mercato immobiliare

L’abusivismo edilizio: aspetti normativi e estimativi

L’argomento ha previsto la preliminare definizione del quadro normativo di riferimento in materia di salvaguardia ambientale. Sono state richiamate e descritte le leggi che dagli anni ’30 (n. 1089 e n. 1497) ad oggi (D.Lgs. 42/04, Codice dei beni culturali e del paesaggio) hanno contribuito alla definizione del concetto di ambiente ed alla esplicitazione dei principi per la quantificazione del danno ambientale (L. 349/86 e D. Lgs. 152/06). E’ pure stata svolta una dettagliata analisi delle caratteristiche e degli effetti generali sortiti sul territorio nazionale dalle tre leggi di condono edilizio (47/85, 724/94 E 269/03) promulgate a partire dagli anni ’80. Dalla recente normativa introdotta dall’art. 27 del D. Lgs. 157/06, che ha modificato l’art. 167 del D. Lgs. 42/04, si è estrapolato l’attuale quadro sanzionatorio che prevede ora, in caso di abusi edilizi, la determinazione dell’indennità risarcitoria basata sui principi della riduzione in pristino e della restituzione del profitto derivante dall’illecito.
La ricerca ha permesso, poi, di ricostruire le vicende edilizie che hanno interessato i siti archeologici di Paestum, e della Valle dei Templi. Grazie ad una approfondita e circostanziata rilettura degli accadimenti storici, delle scelte politico-gestionali, degli interventi pianificatori e legislativi è tracciato il quadro di riferimento caratterizzante il fenomeno dell’abusivismo edilizio per i due casi studio. Il censimento delle informazioni è avvenuto per raccolta diretta sul campo, attraverso schede di rilevazione della consistenza e della qualità del patrimonio immobiliare (abusivo e non), con indagine fotografica, acquisizione di dati amministrativi e catastali, reperimento di cartografie e immagini storiche ( su supporto cartaceo e3 informatico), ricostruzione del quadro normativo urbanistico, analisi dei verbali di denuncia degli abusi, oltre che ricorrendo ad ampia collazione della bibliografia esistente sul tema di studio. Interlocutori preferenziali in questa fase sono stati gli Enti pubblici quali le Soprintendenze BB.CC.AA., le Amministrazioni dei Comuni oggetto di studio e dell’Ente Parco archeologico e paesaggistico della Valle dei Templi di Agrigento e il Museo Archeologico Nazionale di Paestum.
E’ ora disponibile un ampio dataset che, distinto in vere e proprie monografie delle realtà indagate, agevola notevolmente le fasi conoscitive preliminari alle attività pianificatore del territorio di pertinenza. Al fine di testare l’efficienza del quadro informativo generato, si è proceduto alla verifica della fattibilità finanziaria delle proposte di legge, succedutesi alla legge 220/57, aventi ad oggetto il rilancio e la riqualificazione delle aree degradate. Proposte, queste, mai approvate. Per ognuno dei disegni di legge – ove il livello di dettaglio dell’articolato normativo lo consentiva – è stata tratteggiata la planimetria di inquadramento, sono stati esplicitati gli strumenti attuativi, i costi da sostenersi e i ricavi lucrabili, oltreché – ovviamente – i soggetti economici coinvolti dai flussi di cassa generati. I risultati dello studio sono sintetizzati in quadri riassuntivi che semplificano la comparazione tra i diversi casi studio. Le analisi sono, perciò, sviluppate nell’ottica della riorganizzazione sostenibile (sociale e finanziaria) e del ridisegno razionale dei luoghi impattati dalle opere abusive. Il lavoro svolto dimostra come sia possibile mobilitare ingenti risorse private che possono consentire di riqualificare i siti archeologici, di incrementare le attività di studio e di ricerca in essi e di potenziare la infrastrutturazione del territorio.

Il mercato immobiliare in aree di valenza storico-architettonica affette da abusivismo edilizio

L’argomento ha preso spunto da una dettagliata ricostruzione del fenomeno dell’abusivismo edilizio nei territori della Valle dei Templi (AG) e di Paestum (SA). A seguito di una approfondita disamina dei fattori storico-sociali che hanno determinato così rilevanti impatti ambientali in zone regolate da rigide norme di salvaguardia del territorio, si è provveduto alla quantificazione del surplus lucrato nel tempo dalla speculazione edilizia attraverso l’analisi dei costi di costruzione sostenuti e dei valori di mercato maturati dai manufatti illegali. Costituito un ampio database, si è ideato un algoritmo per la verifica della sostenibilità economica delle numerose e differenti proposte di legge attraverso le quali, negli ultimi venti anni, si è cercato di arginare il fenomeno di studio e di avviare la riqualificazione delle aree degradate.